세입자 있는 아파트를 샀는데 안 나간대요 어쩌죠?
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최고관리자 작성일26-06-16본문
[핵심 요약]
임대차 관련 법률상 매수인이 실거주를 이유로 기존 세입자의 계약갱신을 거절하려면, 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하기 전에 반드시 '소유권이전등기'를 마쳐야만 합니다. 이미 등기를 마쳤음에도 세입자가 무작정 버틴다면 변호사의 조력을 받아 신속하게 ‘부동산 점유이전금지가처분’과 ‘명도 소송’을 제기하여 법적으로 집을 인도받아야 합니다.
[쉽게 푸는 법률 이야기]
"실거주하려고 세입자가 살고 있는 아파트를 매수했습니다. 전 주인도 계약 만료일에 맞춰 세입자가 나가기로 했다고 해서 안심하고 계약했는데, 이제 와서 세입자가 계약갱신요구권을 쓰겠다며 못 나간다고 버팁니다. 제 집인데도 제가 못 들어가는 건가요?" 새로 아파트를 매수한 분들이 가장 당황하며 분통을 터뜨리는 상황입니다.
결론부터 말씀드리면, 이 분쟁의 승패는 오직 ‘타이밍(등기 완료 시점)’에 의해 결정됩니다. 대법원 판례에 따르면, 새 집주인이 "내가 실제 거주할 것이니 만기에 나가달라"고 정당하게 요구하려면 세입자가 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신요구권을 쓰기 전에 내 이름으로 주택등기부등본에 소유권 등기를 완료했어야 합니다.
만약 매매 계약만 체결하고 아직 잔금을 치르지 않아 등기부상 전 주인의 이름으로 되어 있는 상태에서 세입자가 갱신권을 써버렸다면, 새 집주인은 실거주 목적이 있더라도 세입자를 강제로 내보낼 수 없습니다. 전 주인의 "세입자 나가기로 했다"는 구두 약속만 믿고 잔금일을 늦게 잡았다가 낭패를 보는 케이스가 바로 이 때문입니다.
[법무법인 로하스의 실전 솔루션]
이미 내 이름으로 소유권이전등기까지 마쳤고 법적 거절 요건을 갖추었음에도 세입자가 이사를 거부하고 버틴다면, 적법하게 집을 돌려받기 위한 ‘명도 소송’ 절차를 즉시 밟아야 합니다.
명도 소송 실무에서 가장 주의해야 할 점은 소송 도중에 세입자가 다른 사람에게 몰래 살래방을 넘겨버리는 편법을 쓰는 것입니다. 이렇게 되면 소송에서 이기더라도 엉뚱한 사람을 상대로 다시 재판해야 하는 비극이 생기므로, 소송 제기와 동시에 세입자의 손발을 묶어두는 ‘점유이전금지가처분’을 반드시 신청해야 합니다. 또한, 계약 체결 단계에서부터 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 서면으로 명확히 확약받는 정교한 특약 성안이 선행되어야 분쟁을 원천 차단할 수 있습니다.
대구지방법원 김천지원 부동산 명도 및 보전처분 실무를 정교하게 분석하고 있는 구미 변호사 법무법인 로하스는, 아파트 매매 초기 단계의 계약서 독소조항 검토부터 세입자를 압박하는 강도 높은 내용증명 발송, 신속한 가처분 및 명도 소송까지 원스톱으로 전담합니다. 세입자와의 감정싸움으로 아까운 시간과 잔금 대출 이자만 날리지 마시고, 로하스의 풍부한 부동산 승소 데이터를 바탕으로 가장 빠르고 확실하게 내 소중한 집을 되찾으시길 바랍니다.
본 FAQ 콘텐츠는 법무법인 로하스의 법률 자문 사례를 바탕으로, 주택임대차 관련 법률 및 대법원 판례의 원칙을 알기 쉽게 풀어쓴 것입니다. 실거주 목적의 갱신 거절 가능 여부 및 명도 소송의 승소 가능성은 매매 계약 체결일, 소유권이전등기 경료일, 임차인의 갱신요구권 행사 시점 등 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
임대차 관련 법률상 매수인이 실거주를 이유로 기존 세입자의 계약갱신을 거절하려면, 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하기 전에 반드시 '소유권이전등기'를 마쳐야만 합니다. 이미 등기를 마쳤음에도 세입자가 무작정 버틴다면 변호사의 조력을 받아 신속하게 ‘부동산 점유이전금지가처분’과 ‘명도 소송’을 제기하여 법적으로 집을 인도받아야 합니다.
[쉽게 푸는 법률 이야기]
"실거주하려고 세입자가 살고 있는 아파트를 매수했습니다. 전 주인도 계약 만료일에 맞춰 세입자가 나가기로 했다고 해서 안심하고 계약했는데, 이제 와서 세입자가 계약갱신요구권을 쓰겠다며 못 나간다고 버팁니다. 제 집인데도 제가 못 들어가는 건가요?" 새로 아파트를 매수한 분들이 가장 당황하며 분통을 터뜨리는 상황입니다.
결론부터 말씀드리면, 이 분쟁의 승패는 오직 ‘타이밍(등기 완료 시점)’에 의해 결정됩니다. 대법원 판례에 따르면, 새 집주인이 "내가 실제 거주할 것이니 만기에 나가달라"고 정당하게 요구하려면 세입자가 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신요구권을 쓰기 전에 내 이름으로 주택등기부등본에 소유권 등기를 완료했어야 합니다.
만약 매매 계약만 체결하고 아직 잔금을 치르지 않아 등기부상 전 주인의 이름으로 되어 있는 상태에서 세입자가 갱신권을 써버렸다면, 새 집주인은 실거주 목적이 있더라도 세입자를 강제로 내보낼 수 없습니다. 전 주인의 "세입자 나가기로 했다"는 구두 약속만 믿고 잔금일을 늦게 잡았다가 낭패를 보는 케이스가 바로 이 때문입니다.
[법무법인 로하스의 실전 솔루션]
이미 내 이름으로 소유권이전등기까지 마쳤고 법적 거절 요건을 갖추었음에도 세입자가 이사를 거부하고 버틴다면, 적법하게 집을 돌려받기 위한 ‘명도 소송’ 절차를 즉시 밟아야 합니다.
명도 소송 실무에서 가장 주의해야 할 점은 소송 도중에 세입자가 다른 사람에게 몰래 살래방을 넘겨버리는 편법을 쓰는 것입니다. 이렇게 되면 소송에서 이기더라도 엉뚱한 사람을 상대로 다시 재판해야 하는 비극이 생기므로, 소송 제기와 동시에 세입자의 손발을 묶어두는 ‘점유이전금지가처분’을 반드시 신청해야 합니다. 또한, 계약 체결 단계에서부터 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 서면으로 명확히 확약받는 정교한 특약 성안이 선행되어야 분쟁을 원천 차단할 수 있습니다.
대구지방법원 김천지원 부동산 명도 및 보전처분 실무를 정교하게 분석하고 있는 구미 변호사 법무법인 로하스는, 아파트 매매 초기 단계의 계약서 독소조항 검토부터 세입자를 압박하는 강도 높은 내용증명 발송, 신속한 가처분 및 명도 소송까지 원스톱으로 전담합니다. 세입자와의 감정싸움으로 아까운 시간과 잔금 대출 이자만 날리지 마시고, 로하스의 풍부한 부동산 승소 데이터를 바탕으로 가장 빠르고 확실하게 내 소중한 집을 되찾으시길 바랍니다.
본 FAQ 콘텐츠는 법무법인 로하스의 법률 자문 사례를 바탕으로, 주택임대차 관련 법률 및 대법원 판례의 원칙을 알기 쉽게 풀어쓴 것입니다. 실거주 목적의 갱신 거절 가능 여부 및 명도 소송의 승소 가능성은 매매 계약 체결일, 소유권이전등기 경료일, 임차인의 갱신요구권 행사 시점 등 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
